Cedolare secca sugli affitti brevi: 21%, 26% e costi reali

La cedolare secca sugli affitti brevi può cambiare il rendimento di un appartamento a Roma, ma per capire quanto pesa bisogna partire dalla regola corretta: il 26% non dipende dal fatto che la prenotazione arrivi da Airbnb o Booking. La distinzione tra prenotazioni dirette e prenotazioni tramite piattaforma, da sola, non determina l’aliquota.

Questo equivoco può portare a decisioni costose. Un proprietario potrebbe rinunciare a un canale che porta prenotazioni pensando di risparmiare sulle imposte, oppure sottovalutare il saldo fiscale perché vede già una trattenuta sui pagamenti ricevuti. Un altro potrebbe conservare tutte le fatture di pulizie e manutenzione convinto di poterle dedurre dalla cedolare: sono documenti utili, ma non funzionano così.

Per valutare la convenienza servono tre conti distinti: il reddito sul quale si applica l’imposta, i costi necessari per produrlo e il denaro che rimane effettivamente al proprietario. A questi si aggiunge, per chi destina più appartamenti agli affitti brevi, la verifica del confine tra attività non imprenditoriale e attività d’impresa.

Vediamo quindi come leggere le aliquote del 21% e del 26%, che cosa cambia nel 2026 e quali interventi possono proteggere il margine senza cercare scorciatoie fiscali.

Cedolare secca sugli affitti brevi: quando si applicano il 21% e il 26%

La disciplina fiscale delle locazioni brevi riguarda, in sintesi, contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. Possono essere conclusi direttamente oppure attraverso intermediari e portali telematici. Nel perimetro previsto dalla legge possono rientrare anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Non basta però chiamare un’attività “Airbnb” per definirne il trattamento fiscale. Locazione, casa vacanze e altre forme di ospitalità non sono etichette intercambiabili: contano l’attività effettivamente svolta, i servizi offerti e il corretto inquadramento amministrativo e tributario.

Dal periodo d’imposta 2024, per le locazioni brevi ammesse a questo regime, l’aliquota della cedolare secca è il 26%, ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. La scelta riguarda quindi l’immobile, non il sito sul quale viene pubblicato l’annuncio.

Chi affitta un solo appartamento e può applicare la cedolare può beneficiare del 21% individuando quell’unità in dichiarazione, anche quando riceve tutte le prenotazioni attraverso una piattaforma. Se gli appartamenti sono due, l’aliquota ridotta può riguardare una sola unità; sull’altra, quando si opta per la cedolare e ricorrono i requisiti, si applica il 26%.

La fonte interpretativa da consultare è la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 dell’Agenzia delle Entrate, insieme alle istruzioni aggiornate del modello dichiarativo utilizzato. Per il singolo proprietario resta necessaria la verifica della propria posizione, soprattutto in presenza di comproprietà, sublocazione o comodato.

Prenotazione diretta e piattaforma non cambiano, da sole, l’aliquota

Immaginiamo un proprietario con un unico bilocale a San Giovanni. Alcuni ospiti prenotano su Airbnb, altri ritornano e contattano direttamente il proprietario. Non si crea, per questo motivo, una parte di reddito tassata al 26% e una parte al 21%. La provenienza della prenotazione non è il criterio che separa le due aliquote.

Lo stesso vale al contrario. Se un secondo appartamento è assoggettato al 26%, ricevere una prenotazione senza intermediari non trasforma automaticamente quel reddito in reddito al 21%.

La prenotazione diretta può modificare i costi commerciali, l’organizzazione dei pagamenti e gli adempimenti operativi. Può anche evitare alcune commissioni, ma comportare spese per acquisire il cliente, gestire il contratto e incassare. È una scelta distributiva da valutare sul margine, non una scorciatoia per ottenere un’aliquota diversa.

Nel 2026 attenzione anche al numero di appartamenti

Il tema delle aliquote va tenuto separato da quello dell’imprenditorialità. Dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto quando si destinano a questa attività non più di due appartamenti per periodo d’imposta. Oltre tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

Il riferimento da verificare è l’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020, nel testo vigente consultabile su Normattiva. Il dato temporale è essenziale: le informazioni relative agli anni precedenti, quando la soglia era diversa, non vanno trasferite automaticamente alla gestione del 2026.

Non significa che possedere tre case renda automaticamente imprenditori. Conta la destinazione degli appartamenti alle locazioni brevi nel periodo d’imposta, non il numero complessivo degli immobili posseduti. Una casa utilizzata personalmente e una locata con contratto abitativo ordinario non diventano appartamenti destinati agli affitti brevi solo perché appartengono allo stesso proprietario.

Allo stesso tempo, restare entro due unità non risolve ogni questione di inquadramento. La natura dell’attività, la sua organizzazione e i servizi concretamente prestati devono essere coerenti con la forma adottata. La soglia numerica non autorizza a trattare qualsiasi attività ricettiva come una semplice locazione privata.

Il portafoglio del property manager non coincide con quello del proprietario

Un gestore può seguire molti appartamenti appartenenti a clienti diversi. Questo non significa che tutti i proprietari diventino imprenditori perché il professionista incaricato supera la soglia con il proprio portafoglio.

Bisogna invece capire chi stipula i contratti di locazione, a chi sono attribuiti i redditi e quale rapporto esiste tra proprietario e gestore. Un mandato di gestione non equivale a una locazione dell’immobile al gestore con successiva sublocazione. Cambiano i rapporti contrattuali e possono cambiare le conseguenze fiscali.

Per chi intende destinare un terzo appartamento ai soggiorni brevi, il confronto con il commercialista deve avvenire prima dell’avvio. Partita IVA, regime fiscale, eventuali obblighi previdenziali e adempimenti amministrativi non si possono riassumere con un generico “pagherai qualche tassa in più”. Occorre riprogettare il conto economico. La nostra guida alla normativa degli affitti brevi a Roma aiuta a distinguere i diversi livelli di obblighi da verificare.

Quanto costa davvero passare dal 21% al 26%

Consideriamo un esempio puramente illustrativo: un appartamento produce 20.000 euro annui di corrispettivi interamente imponibili ai fini della cedolare. Non stiamo descrivendo il rendimento medio di una casa a Roma, né una previsione di mercato.

Con l’aliquota del 21%, l’imposta è pari a 4.200 euro. Con il 26%, sale a 5.200 euro. La differenza è di 1.000 euro l’anno, cioè circa 83 euro al mese se la si distribuisce su dodici mesi.

Il passaggio comporta cinque punti percentuali in più sulla stessa base imponibile. Non significa però che l’imposta aumenti soltanto del 5% rispetto a quella precedente: il confronto tra 5.200 e 4.200 euro racconta un incremento relativo diverso. Per prendere decisioni è più utile ragionare in euro e osservare quanto quella differenza incide sul margine disponibile.

La stessa imposta pesa diversamente su margini diversi

Supponiamo che, sui 20.000 euro dell’esempio, il proprietario sostenga 8.000 euro di costi operativi annui. Nel conto includiamo ipoteticamente commissioni, gestione, pulizie non recuperate, utenze e manutenzione ordinaria. Sono valori dimostrativi, non costi standard del mercato romano.

Dopo questi costi e la cedolare al 21%, rimangono 7.800 euro. Con la cedolare al 26%, rimangono 6.800 euro. Il risultato va ancora letto in base alle voci comprese: se non abbiamo inserito IMU, assicurazione, oneri condominiali a carico del proprietario o spese straordinarie, non possiamo presentarlo come un netto completo.

Se invece i costi operativi fossero 12.000 euro, il margine dopo costi e cedolare passerebbe da 3.800 a 2.800 euro. L’aumento d’imposta sarebbe identico, ma assorbirebbe una parte molto più consistente del risultato.

Ecco perché non è corretto dire che “mille euro in più non cambiano nulla” oppure che “con il 26% non conviene più”. Un immobile con costi efficienti può assorbire la differenza; uno con margini già compressi può richiedere una revisione sostanziale. Il metodo è spiegato più estesamente nella guida al guadagno netto Airbnb a Roma.

Su quale importo si calcola la cedolare

Una delle confusioni più frequenti nasce dall’accredito bancario. Il proprietario vede arrivare una somma dalla piattaforma e la considera il proprio ricavo fiscalmente imponibile. Ma l’accredito può essere già ridotto da commissioni, ritenute e altre trattenute.

Il denaro ricevuto sul conto non coincide necessariamente con la base imponibile. In regime di cedolare, le commissioni a carico del locatore non diventano deducibili solo perché vengono trattenute prima del pagamento.

Se il canone imponibile di una prenotazione è di 1.000 euro e una commissione di 150 euro, a carico del proprietario, viene sottratta prima dell’accredito, non si può automaticamente calcolare la cedolare sui soli 850 euro. Bisogna ricostruire il corrispettivo contrattuale e distinguere il costo dell’intermediario dal reddito della locazione.

Per la stessa ragione non si deve prendere come base, senza controlli, il totale pagato dall’ospite. Quel totale potrebbe includere una commissione della piattaforma addebitata direttamente al viaggiatore o il contributo di soggiorno. Voci diverse hanno natura diversa.

Pulizie, rimborsi e contributo di soggiorno vanno distinti

Un importo forfettario per le pulizie incassato dal locatore non è automaticamente escluso dall’imponibile soltanto perché nell’annuncio compare su una riga separata. L’etichetta commerciale non determina da sola il trattamento fiscale.

La disciplina distingue situazioni diverse, come le spese sostenute direttamente dal conduttore e determinati rimborsi analitici di costi effettivi. Per applicare correttamente queste distinzioni servono contratti, documentazione e riscontri. Non basta rinominare una parte del prezzo “rimborso utenze” o “spese di servizio”.

Il contributo di soggiorno riscosso per conto di Roma Capitale, quando dovuto, non va confuso con il canone. Deve essere contabilizzato separatamente e gestito secondo le indicazioni ufficiali del Comune. Anche quando interviene una piattaforma, è necessario capire quali operazioni svolge e quali obblighi restano al soggetto responsabile.

Un rendiconto ben costruito permette quindi di riconciliare il prezzo della locazione, le altre somme riscosse, le commissioni, le ritenute e l’accredito finale. Senza questa separazione si rischia sia di sovrastimare il rendimento sia di fornire dati incompleti al commercialista.

Ritenuta al 21% e cedolare al 26% non sono la stessa cosa

Quando un intermediario interviene nell’incasso o nel pagamento e ricorrono i presupposti previsti dalla disciplina, si applica una ritenuta del 21%. Dal 2024 questa ritenuta opera a titolo d’acconto: non coincide necessariamente con l’imposta definitiva dovuta dal contribuente.

Perciò, vedere una trattenuta del 21% non dimostra che la propria tassazione finale sia sempre del 21%. Se il reddito di quell’appartamento è assoggettato alla cedolare del 26%, la ritenuta viene scomputata dall’imposta dovuta e può rimanere una differenza da versare.

Torniamo ai 20.000 euro dell’esempio. Se l’intero importo è imponibile, soggetto alla cedolare al 26% e coperto da ritenute del 21%, l’imposta teorica è di 5.200 euro e le ritenute sono pari a 4.200 euro. La differenza è di 1.000 euro, prima di considerare gli altri elementi della dichiarazione.

Questo non significa che il versamento complessivo richiesto in sede dichiarativa sarà sempre esattamente quello. Possono intervenire acconti, crediti, compensazioni e altre componenti. È però sufficiente per capire perché considerare “già tassato” ogni accredito ricevuto dalla piattaforma sia rischioso.

Nel bilancio personale conviene separare il risultato economico dall’andamento della liquidità. Saldi e acconti possono concentrarsi in determinati momenti dell’anno, mentre i ricavi arrivano durante i soggiorni. Un proprietario può avere un’attività redditizia ma trovarsi in difficoltà se spende subito tutte le somme accreditate.

Con la cedolare secca i costi non si deducono analiticamente

La cedolare secca non è un’imposta sull’utile effettivo dell’appartamento. Pulizie, utenze, manutenzioni, commissioni delle piattaforme e compensi del property manager non si sottraggono analiticamente dalla base imponibile della cedolare.

Per un proprietario è una distinzione decisiva. Se una riparazione costa 600 euro, quei 600 euro riducono il denaro che rimane, ma non producono automaticamente una riduzione della cedolare dovuta sul canone.

Conservare fatture e ricevute resta necessario per controllare i conti, documentare gli interventi, verificare gli addebiti e ricostruire la gestione. Non bisogna però confondere la documentazione di un costo con la sua deducibilità fiscale.

Neppure il passaggio alla tassazione ordinaria rende automaticamente deducibili tutte le spese effettive. Il trattamento dipende dalla natura del reddito e dalla posizione del contribuente. Proprietà, sublocazione, comodato e attività d’impresa richiedono analisi diverse.

La scelta tra cedolare e regime ordinario deve quindi essere simulata dal commercialista considerando la situazione complessiva. Confrontare soltanto il 26% con un’aliquota IRPEF, senza esaminare base imponibile, addizionali, detrazioni e altri effetti, può dare un risultato fuorviante.

Un costo non deducibile può comunque essere un buon investimento

La mancata deduzione non significa che si debba tagliare ogni spesa. Sostituire un materasso usurato, risolvere una perdita o migliorare un impianto di climatizzazione può proteggere l’esperienza degli ospiti e ridurre guasti, reclami o rimborsi.

La domanda corretta è se quella spesa migliora il risultato economico nel tempo. Una riparazione preventiva può essere più conveniente di un intervento urgente durante un soggiorno, anche se nessuno dei due costi abbatte la cedolare.

Al contrario, acquistare arredi costosi senza un collegamento con la domanda dell’immobile può immobilizzare risorse senza generare ricavi aggiuntivi. Il criterio non è “spendo per pagare meno tasse”, ma “spendo dove il beneficio atteso giustifica l’esborso”.

Come scegliere l’appartamento al quale applicare il 21%

Quando il contribuente ha due appartamenti ammessi al regime e intende applicare la cedolare a entrambi, la scelta dell’unità agevolata merita un controllo. A parità delle altre condizioni, destinare il 21% all’immobile con il maggiore reddito imponibile consente un risparmio superiore.

Facciamo un esempio con due appartamenti che producono rispettivamente 24.000 e 12.000 euro annui di reddito imponibile attribuibile allo stesso contribuente. Applicando il 21% al primo e il 26% al secondo, le imposte sono 5.040 e 3.120 euro, per un totale di 8.160 euro.

Invertendo la scelta, si ottengono 6.240 euro sul primo e 2.520 sul secondo: in totale 8.760 euro. La differenza è di 600 euro, senza modificare prezzi, occupazione o canali di prenotazione.

È una possibilità prevista dal sistema, non un espediente. Deve però essere applicata correttamente in dichiarazione. Non conta quale appartamento sia stato acquistato per primo o quale sia stato il primo a comparire su Airbnb.

In presenza di comproprietà bisogna ragionare sul reddito fiscalmente attribuito a ciascun contribuente e sulle relative scelte. Guardare soltanto il fatturato complessivo dell’alloggio può non essere sufficiente. Anche per questo, il riepilogo annuale dovrebbe distinguere chiaramente immobili, titolari e importi.

Proteggere il margine a Roma senza promettere miracoli

Una volta chiarita la fiscalità, la leva operativa è migliorare ciò che rimane dopo costi e imposte. Non esiste però una garanzia per cui il prezzo dinamico o la gestione professionale recuperino sempre l’aumento della cedolare.

Un appartamento può avere già tariffe coerenti con il mercato e pochi sprechi. Un altro può perdere margine perché accetta soggiorni poco redditizi, sostiene costi di cambio ospite elevati oppure resta vuoto per problemi di presentazione. Serve una diagnosi specifica.

Valutare la prenotazione per il suo contributo al risultato

Una prenotazione aggiuntiva non vale il suo importo lordo. Se un soggiorno produce 500 euro imponibili e si applica il 26%, 130 euro sono destinati alla cedolare. Restano poi da considerare commissioni e costi incrementali necessari per ospitare il cliente.

Lo stesso principio vale quando si tenta di recuperare i 1.000 euro di maggiore imposta dell’esempio iniziale. Non basta ottenere 1.000 euro di ricavi in più: anche i ricavi aggiuntivi possono generare imposte e costi. L’obiettivo deve essere aumentare il margine, non semplicemente il fatturato.

A Roma, la durata del soggiorno incide sull’organizzazione. Due notti possono richiedere lo stesso intervento di pulizia iniziale e finale di un soggiorno più lungo. Ma imporre sempre un minimo elevato può lasciare invenduti intervalli utili tra due prenotazioni. La soluzione dipende dal calendario, dai costi di rotazione e dalla domanda concreta.

Prezzo e qualità devono essere coerenti con il singolo immobile

Un bilocale vicino alla metro a San Giovanni non va confrontato automaticamente con un appartamento affacciato su una piazza di Trastevere. Anche nello stesso quartiere cambiano piano, ascensore, rumorosità, numero di bagni, distribuzione degli spazi e accessibilità.

Un annuncio che promette più di quanto l’alloggio offra può ottenere una prenotazione e perdere valore dopo il soggiorno. Descrivere bene una scala senza ascensore, una camera interna o un affaccio sulla strada aiuta ad attirare ospiti compatibili con la casa e a ridurre contestazioni evitabili.

La gestione dei prezzi deve poi considerare anticipo delle prenotazioni, domanda sulle singole date e disponibilità residua. Gli eventi cittadini possono influire, ma non giustificano da soli aumenti indiscriminati. Una tariffa alta senza prenotazione non produce reddito.

Prima di aggiungere servizi o rifare gli arredi, conviene individuare il problema che limita davvero il margine. Talvolta è il prezzo; altre volte sono fotografie poco chiare, manutenzione rinviata o costi non controllati.

Che cosa chiedere al proprio property manager

Il contratto di gestione dovrebbe chiarire chi incassa, chi rende conto delle prenotazioni, quali documenti vengono forniti e come sono trattate le somme riscosse per conto del proprietario. Deve anche precisare la base sulla quale viene calcolato il compenso e gli eventuali servizi esclusi.

Un accordo privato può distribuire attività e responsabilità operative, ma non può cambiare liberamente il soggetto al quale la legge attribuisce il reddito. Una clausola generica sulle “tasse comprese” non sostituisce l’analisi fiscale e non elimina gli obblighi verso l’amministrazione.

Per confrontare due gestori non basta la percentuale di commissione. Bisogna capire se il compenso include IVA, quali costi vengono addebitati separatamente e come si autorizzano manutenzioni e acquisti. Sono le distinzioni approfondite nella guida su commissioni, servizi ed extra di un property manager a Roma.

Un rendiconto utile dovrebbe consentire di passare dalle singole prenotazioni all’accredito bancario e da questo ai dati fiscali, senza buchi o duplicazioni. Se il proprietario riceve soltanto un totale mensile, diventa difficile capire dove si genera o si perde margine.

Il gestore può organizzare i dati e lavorare sulla redditività; il commercialista deve presidiare l’inquadramento e la dichiarazione. Le due funzioni si completano. Promettere un risparmio fiscale attraverso costi che non sono deducibili dalla cedolare è invece un segnale da approfondire.

Affitto breve o tradizionale: confrontare due risultati completi

L’aumento dell’aliquota può rendere sensato rivalutare la formula di locazione, ma il confronto non va impostato tra fatturato turistico e canone residenziale. Occorre costruire due conti omogenei, riferiti allo stesso periodo e con le rispettive ipotesi di costo, disponibilità e rischio.

Per l’affitto breve bisogna considerare periodi non occupati, gestione, distribuzione, pulizie, utenze, manutenzione e fiscalità. Per quello tradizionale vanno valutati tassazione applicabile, spese che restano al proprietario, possibili periodi di sfitto, manutenzioni e rischi contrattuali.

Conta anche l’utilizzo personale. Una seconda casa che il proprietario vuole occupare alcune settimane all’anno risponde a un’esigenza diversa da un immobile acquistato esclusivamente per produrre reddito. La flessibilità ha un valore, ma le date riservate al proprietario possono ridurre il risultato, soprattutto se coincidono con periodi richiesti.

Non è corretto presentare il contratto transitorio come una formula liberamente utilizzabile per aggirare le regole degli affitti brevi. Deve avere i requisiti e le motivazioni previsti dalla disciplina applicabile. La scelta contrattuale deve seguire l’uso reale, non soltanto l’aliquota desiderata.

Per approfondire questo passaggio, il confronto tra affitto breve e affitto tradizionale a Roma aiuta a tenere insieme rendimento, disponibilità dell’immobile e impegno richiesto.

FAQ sulla cedolare secca e gli affitti brevi

Se affitto un solo appartamento su Airbnb devo pagare il 26%?

No, la presenza su Airbnb non determina da sola l’aliquota. Per una sola unità immobiliare individuata in dichiarazione è prevista la riduzione al 21%, quando ricorrono i requisiti della cedolare sulle locazioni brevi. Il beneficio non è riservato alle prenotazioni dirette.

Posso dedurre pulizie, bollette e commissioni dalla cedolare secca?

Non puoi sottrarre analiticamente questi costi dalla base imponibile della cedolare. Le spese riducono il margine economico, ma non per questo riducono l’imposta sul canone. Fatture e ricevute restano utili per documentare la gestione. Le somme riscosse come rimborsi richiedono una valutazione specifica e non diventano esenti solo per il nome attribuito nell’annuncio.

La ritenuta del 21% della piattaforma chiude il mio debito fiscale?

Non necessariamente. La ritenuta opera a titolo d’acconto e deve essere considerata nella dichiarazione. Se il reddito è assoggettato al 26%, può rimanere una differenza da versare. Il conteggio finale dipende anche da eventuali acconti, crediti e altri elementi della posizione fiscale.

Nel 2026 posso affittare brevemente tre appartamenti come privato?

Dal periodo d’imposta 2026, destinare più di due appartamenti alle locazioni brevi fa scattare la presunzione di imprenditorialità prevista dalla legge. Non basta dividere gli annunci tra piattaforme o alternare prenotazioni dirette e intermediate. Prima di aggiungere una terza unità occorre verificare con un professionista l’inquadramento e gli obblighi conseguenti.

Quale appartamento conviene scegliere per l’aliquota del 21%?

A parità delle altre condizioni, quello che genera il maggiore reddito imponibile attribuibile al contribuente, perché i cinque punti di differenza si applicano a una base più ampia. La scelta deve essere effettuata correttamente in dichiarazione. Comproprietà e situazioni contrattuali particolari richiedono un controllo dedicato.

Il punto di partenza è un netto ricostruibile

La cedolare al 26% non rende automaticamente sconveniente un affitto breve, così come il 21% non garantisce un buon investimento. La decisione dipende dal reddito effettivo, dai costi, dall’inquadramento corretto e dall’alternativa concretamente disponibile per quella casa.

Prima di cambiare gestore, eliminare un canale di prenotazione o scegliere una nuova formula contrattuale, vale la pena ricostruire un conto leggibile: quanto produce l’immobile, quanto costa farlo funzionare e quanto rimane dopo le imposte. Le ipotesi devono essere esplicite, soprattutto quando si parla di risultati futuri.

Per un appartamento a Roma, puoi partire da una valutazione gratuita dell’immobile con LovedHomes, per confrontare il potenziale locativo e i costi della gestione con la situazione attuale. La verifica fiscale resta da condividere con il commercialista: una stima operativa ben costruita gli offre una base più utile su cui lavorare.